บทความนี้ Shinyu Japan จะพาคุณไปเจาะลึก ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น แบบละเอียดครบทุกรายการ ตั้งแต่ราคาซื้อ ค่าธรรมเนียมต่างๆ ภาษีที่ต้องเจอ ค่าจดทะเบียน ไปจนถึงค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ ที่คุณอาจนึกไม่ถึง เพื่อให้คุณเห็นภาพรวมและเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจครับ (ข้อมูลอัปเดตล่าสุด มีนาคม 2025)
ภาพรวมค่าใช้จ่ายหลักๆ ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ญี่ปุ่น
โดยทั่วไปแล้ว ค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น ไม่ได้มีแค่ “ราคาซื้อ” เท่านั้น แต่ยังประกอบด้วยค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกหลายส่วน ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็นกลุ่มหลักๆ ได้ดังนี้:
- ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Property Purchase Price)
- ค่าธรรมเนียมและค่าดำเนินการต่างๆ (Fees and Charges)
- ภาษีที่เกี่ยวข้อง (Taxes)
- ค่าบริการผู้เชี่ยวชาญ (Professional Services Fees)
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้น (Other Potential Costs)
- ค่าใช้จ่ายต่อเนื่องหลังการซื้อ (Ongoing Costs) (แม้จะเกิดขึ้นหลังซื้อ แต่ควรทราบไว้เบื้องต้น)
เรามาดูรายละเอียดของแต่ละส่วนกันครับ
1. ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ (Property Purchase Price)
นี่คือค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ที่สุด ซึ่งก็คือราคาของบ้านหรือคอนโดที่คุณตกลงซื้อขายนั่นเอง ราคาจะแตกต่างกันไปอย่างมาก ขึ้นอยู่กับปัจจัยเหล่านี้:
- ทำเล (Location): ราคาในเมืองใหญ่ยอดนิยม เช่น โตเกียว, โอซาก้า, เกียวโต ย่อมสูงกว่าเมืองรองหรือพื้นที่ชนบท ทำเลที่ใกล้สถานีรถไฟ หรืออยู่ในย่านธุรกิจ/แหล่งท่องเที่ยว ก็มักจะมีราคาสูงกว่า
- ประเภทอสังหาริมทรัพย์ (Property Type): บ้านเดี่ยว (一戸建て – Ikodate), คอนโดมิเนียม (マンション – Mansion), อพาร์ตเมนต์ (アパート – Apaato) มีระดับราคาที่ต่างกัน
- ขนาดและผังห้อง (Size and Layout): พื้นที่ใช้สอย (ตารางเมตร) และจำนวนห้องนอน มีผลโดยตรงต่อราคา
- อายุและสภาพอาคาร (Age and Condition): อาคารสร้างใหม่ย่อมราคาสูงกว่าอาคารมือสอง อาคารมือสองที่ได้รับการรีโนเวทแล้วก็อาจมีราคาสูงขึ้น
- สิ่งอำนวยความสะดวก (Amenities): สำหรับคอนโดมิเนียม การมีฟิตเนส สระว่ายน้ำ ระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย ล็อบบี้หรูหรา ฯลฯ ก็ส่งผลต่อราคาเช่นกัน
แนวโน้มราคา (ณ ต้นปี 2025): ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นยังคงมีความน่าสนใจ โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ที่ราคาอาจปรับตัวสูงขึ้นในบางทำเล การติดตามข้อมูลตลาดล่าสุดเป็นสิ่งสำคัญ (สามารถปรึกษา Shinyu Japan เพื่อข้อมูลเชิงลึกได้ครับ)
2. ค่าธรรมเนียมและค่าดำเนินการ (Fees & Charges)
นอกเหนือจากราคาซื้อ คุณต้องเตรียมงบสำหรับค่าธรรมเนียมต่างๆ ดังนี้:
-
ค่าธรรมเนียมนายหน้า (Brokerage Fee / 仲介手数料 – Chuukai Tesuuryou)
-
- หากคุณซื้อผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะมีค่าบริการส่วนนี้เกิดขึ้น
- อัตรามาตรฐานตามกฎหมาย:
-
-
- ราคาอสังหาฯ ≤ 2 ล้านเยน: 5% + ภาษีบริโภค (Consumption Tax)
- ราคาอสังหาฯ > 2 ล้านเยน ถึง ≤ 4 ล้านเยน: 4% + 20,000 เยน + ภาษีบริโภค
- ราคาอสังหาฯ > 4 ล้านเยน: 3% + 60,000 เยน + ภาษีบริโภค (อัตรานี้ใช้บ่อยที่สุด)
-
-
- โดยทั่วไปจะแบ่งจ่าย 2 ครั้ง: 50% ณ วันทำสัญญาซื้อขาย และอีก 50% ณ วันโอนกรรมสิทธิ์
-
ค่าธรรมเนียมดำเนินการสินเชื่อ (Loan Arrangement Fee / ローン事務手数料 – Loan Jimu Tesuuryou)
-
- หากคุณขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินในญี่ปุ่น จะมีค่าธรรมเนียมส่วนนี้
- อัตราแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร อาจคิดเป็น % ของวงเงินกู้ หรือเป็นจำนวนเงินคงที่ (Fixed Amount)
-
ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ (Appraisal Fee / 鑑定評価料 – Kantei Hyouka Ryou)
-
- ธนาคารอาจต้องการให้มีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ก่อนอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้
3. ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ (Taxes Related to Purchase)
ภาษีเป็นอีกส่วนสำคัญที่ต้องเตรียมงบประมาณไว้ มีหลักๆ ดังนี้:
-
อากรแสตมป์ (Stamp Duty / 印紙税 – Inshi Zei)
-
- เป็นภาษีที่ต้องชำระโดยการติดอากรแสตมป์ลงบนสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Purchase Agreement)
- จำนวนเงินขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินที่ระบุในสัญญา เช่น
-
-
- มูลค่า > 10 ล้าน ถึง ≤ 50 ล้านเยน: อากร 10,000 เยน (อาจมีมาตรการลดหย่อน โปรดตรวจสอบข้อมูลล่าสุด)
- มูลค่า > 50 ล้าน ถึง ≤ 100 ล้านเยน: อากร 30,000 เยน (อาจมีมาตรการลดหย่อน) (อ้างอิง: nta.go.jp)
-
-
- ผู้ซื้อและผู้ขายมักจะแบ่งกันรับผิดชอบค่าอากรแสตมป์สำหรับสัญญาคนละฉบับ
-
ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Acquisition Tax / 不動産取得税 – Fudousan Shutoku Zei)
-
- เป็นภาษีที่เรียกเก็บโดยหน่วยงานปกครองส่วนท้องถิ่น (Prefecture) หลังจาก คุณได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แล้วประมาณ 3-6 เดือน โดยจะส่งใบแจ้งหนี้มาตามที่อยู่ของทรัพย์สิน
- คำนวณจาก “ราคาประเมิน” (Assessed Value) ของทรัพย์สิน ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง
- อัตรามาตรฐาน: 3% สำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย (อาจมีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนสำหรับที่อยู่อาศัย โปรดปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ) (อ้างอิง: wealth-park.com, rehouse.co.jp)
-
ภาษี/ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (Registration and License Tax / 登録免許税 – Touroku Menkyo Zei)
-
- เป็นภาษีที่ต้องชำระ ณ สำนักงานกิจการกฎหมาย (Legal Affairs Bureau) เพื่อจดทะเบียนการโอนย้ายกรรมสิทธิ์และจดทะเบียนการจำนอง (หากมีสินเชื่อ)
- คำนวณจาก “ราคาประเมิน” ของทรัพย์สิน
- อัตราภาษีแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทการจดทะเบียน (เช่น การโอนกรรมสิทธิ์, การจำนอง) โดยปกติจะอยู่ที่ประมาณ 0.1% – 2% ของราคาประเมิน
- โดยทั่วไป ผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ซึ่งมักจะชำระผ่าน Judicial Scrivener (อ้างอิง: taxsummaries.pwc.com, wealth-park.com)
4. ค่าบริการผู้เชี่ยวชาญ (Professional Services Fees)
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นจำเป็นต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญเข้ามาช่วยดำเนินการด้านเอกสารและการจดทะเบียน:
-
ค่าจ้างทนายความ/ผู้จัดทำเอกสารทางกฎหมาย (Judicial Scrivener / 司法書士 – Shihou Shoshi)
-
- Shihou Shoshi มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งในการดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานกิจการกฎหมาย ตรวจสอบเอกสาร และดูแลให้กระบวนการทางกฎหมายถูกต้อง
- ค่าบริการจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของธุรกรรมและมูลค่าทรัพย์สิน โดยทั่วไปอาจอยู่ในช่วง 50,000 – 200,000 เยน หรือมากกว่า (รวมค่าดำเนินการและภาษีจดทะเบียนที่ต้องชำระแทน)
5. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้น (Other Potential Costs)
-
ค่าประกันภัย (Insurance)
-
- ประกันอัคคีภัย (Fire Insurance / 火災保険 – Kasai Hoken): ส่วนใหญ่บังคับทำหากมีการขอสินเชื่อ และแนะนำให้ทำแม้ซื้อด้วยเงินสด เพื่อคุ้มครองความเสียหายจากไฟไหม้ ภัยธรรมชาติ (ยกเว้นแผ่นดินไหว)
- ประกันแผ่นดินไหว (Earthquake Insurance / 地震保険 – Jishin Hoken): เป็นประกันเสริมที่ซื้อพ่วงกับประกันอัคคีภัย แนะนำอย่างยิ่งในญี่ปุ่น ค่าเบี้ยขึ้นอยู่กับทำเลและโครงสร้างอาคาร
-
ค่าเดินทางและที่พัก (Travel & Accommodation):
หากคุณต้องเดินทางไปดูทรัพย์สินหรือทำสัญญาที่ญี่ปุ่น
-
ค่าตกแต่ง/ปรับปรุง และเฟอร์นิเจอร์ (Renovation/Furnishing Costs):
สำหรับบ้าน/คอนโดมือสอง หรือห้องใหม่ที่ยังไม่มีเฟอร์นิเจอร์
-
ค่าธรรมเนียมการโอนเงินระหว่างประเทศ (International Money Transfer Fees):
หากคุณโอนเงินจากประเทศไทยไปชำระค่าอสังหาริมทรัพย์
6. ค่าใช้จ่ายต่อเนื่องหลังการซื้อ (Ongoing Costs – ควรรู้ไว้)
แม้จะไม่ได้จ่าย ณ วันซื้อ แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต้องรับผิดชอบเป็นประจำทุกปี/เดือน:
-
ภาษีทรัพย์สินรายปี (Fixed Asset Tax / 固定資産税 – Kotei Shisan Zei):
เรียกเก็บโดยเทศบาลทุกปี ประมาณ 1.4% ของราคาประเมิน (อาจมีข้อยกเว้น/ลดหย่อน)
-
ภาษีผังเมือง (City Planning Tax / 都市計画税 – Toshi Keikaku Zei):
เรียกเก็บเพิ่มเติมในบางพื้นที่ ประมาณ 0.3% ของราคาประเมิน
-
ค่าส่วนกลาง (Management Fee / 管理費 – Kanrihi):
สำหรับคอนโด ใช้ในการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง จ้างพนักงานทำความสะอาด/รักษาความปลอดภัย
-
ค่ากองทุนซ่อมแซมระยะยาว (Repair Reserve Fund / 修繕積立金 – Shuuzen Tsumitatekin):
สำหรับคอนโด เป็นเงินสะสมเพื่อใช้ในการซ่อมแซมครั้งใหญ่ของอาคารในอนาคต
-
ค่าสาธารณูปโภค (Utilities):
ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าแก๊ส อินเทอร์เน็ต
ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้น (ประมาณการ)
เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น สมมติว่าคุณสนใจซื้อคอนโดมิเนียมมือสองในโตเกียว ราคา 50 ล้านเยน ผ่านนายหน้า และไม่มีการขอสินเชื่อ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม (นอกเหนือจากราคาซื้อ 50 ล้านเยน) อาจมีประมาณการคร่าวๆ ดังนี้:
- ค่าธรรมเนียมนายหน้า (3% + 60,000 เยน + Tax 10%): ~ 1,716,000 เยน
- อากรแสตมป์: 10,000 เยน
- ภาษี/ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนกรรมสิทธิ์: ~ 500,000 – 1,000,000 เยน (ขึ้นอยู่กับราคาประเมิน)
- ค่าบริการ Judicial Scrivener: ~ 100,000 – 150,000 เยน
- ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (จ่ายทีหลัง): ~ 300,000 – 600,000 เยน (หลังหักลดหย่อน ถ้ามี)
- ค่าประกันอัคคีภัย (ปีแรก): ~ 20,000 – 50,000 เยน
รวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมโดยประมาณ: ~ 2,646,000 – 3,516,000 เยน หรือคิดเป็นประมาณ 5-7% ของราคาซื้อ
ข้อควรจำ: ตัวเลขนี้เป็นเพียง ประมาณการเบื้องต้น เท่านั้น ค่าใช้จ่ายจริงอาจแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อขอข้อมูลที่แม่นยำสำหรับทรัพย์สินที่คุณสนใจ
เคล็ดลับการเตรียมงบประมาณและประหยัดค่าใช้จ่าย
- เผื่องบประมาณเกินไว้ (Contingency): ควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมไว้อย่างน้อย 7-10% ของราคาซื้อ เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด
- ทำความเข้าใจเงื่อนไขลดหย่อนภาษี: ญี่ปุ่นมีมาตรการลดหย่อนภาษีบางประเภทสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย ควรศึกษาหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อใช้สิทธิ์ให้เต็มที่
- เปรียบเทียบค่าบริการ: หากมีการขอสินเชื่อ ลองเปรียบเทียบค่าธรรมเนียมและอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: การทำงานร่วมกับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์และ Judicial Scrivener ที่มีประสบการณ์ จะช่วยให้คุณเข้าใจค่าใช้จ่ายทั้งหมดและหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดได้
การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมีค่าใช้จ่ายที่หลากหลาย นอกเหนือจากราคาซื้อขายที่เราเห็น การทำความเข้าใจและเตรียมงบประมาณสำหรับค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าบริการต่างๆ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง เพื่อให้กระบวนการซื้อเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่มีปัญหาทางการเงินตามมา
Shinyu Japan พร้อมให้คำปรึกษาและบริการครบวงจร ตั้งแต่การค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม การคำนวณและวางแผนงบประมาณ ไปจนถึงการดำเนินการด้านเอกสารและประสานงานกับผู้เชี่ยวชาญต่างๆ เพื่อให้การซื้อบ้านหรือคอนโดในฝันของคุณที่ญี่ปุ่นเป็นจริงได้อย่างมั่นใจ
สนใจปรึกษาเรื่องค่าใช้จ่าย หรือมองหาอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น? ติดต่อ Shinyu Japan วันนี้! คลิก
ดูรายการอสังหาฯ แนะนำ: คลิกที่นี่
อ่านบทความน่าสนใจอื่นๆ เกี่ยวกับการซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่น: คลิกที่นี่