ซื้ออสังหาฯ ญี่ปุ่น ฉบับคนไทย | ขั้นตอน + เอกสารที่ต้องรู้

บทความนี้ Shinyu ได้รวบรวมข้อมูลสำคัญเกี่ยวกับเอกสารที่จำเป็นและภาษีประเภทต่างๆ ที่คุณต้องรู้เมื่อวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดในญี่ปุ่น เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจและครบถ้วนที่สุด ( ซื้ออสังหาฯ ญี่ปุ่น ฉบับคนไทย | ขั้นตอน + เอกสารที่ต้องรู้ )

คนไทย/ชาวต่างชาติ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้จริงหรือ?

ข่าวดีคือ ได้ครับ! กฎหมายญี่ปุ่นไม่ได้จำกัดสิทธิ์ของชาวต่างชาติในการซื้อหรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียม คุณไม่จำเป็นต้องมีวีซ่าประเภทพิเศษหรือถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นเพื่อทำการซื้อ (แม้ว่าการมีถิ่นที่อยู่จะมีผลต่อการขอสินเชื่อก็ตาม) คนไทยสามารถซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้เช่นเดียวกับคนญี่ปุ่นส่วนใหญ่

เอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมเมื่อซื้อบ้าน/คอนโดในญี่ปุ่น

รายการเอกสารอาจแตกต่างกันเล็กน้อยขึ้นอยู่กับสถานการณ์ (เช่น ซื้อเงินสดหรือกู้, มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่นหรือไม่) แต่โดยทั่วไป เอกสารหลักๆ ที่ชาวต่างชาติ (รวมถึงคนไทย) ต้องเตรียม มีดังนี้

• เอกสารยืนยันตัวตน (Identification Documents)

  • หนังสือเดินทาง (Passport): เอกสารสำคัญที่สุดที่ยังไม่หมดอายุ
  • (กรณีมีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น) บัตรประจำตัวผู้พำนัก (Residence Card / 在留カード – Zairyu Card): สำหรับผู้ที่มีวีซ่าระยะกลางถึงยาว
  • (กรณีไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น) หนังสือรับรองถิ่นที่อยู่และลายมือชื่อ (Affidavit of Address and Signature): เนื่องจากไม่มีทะเบียนบ้าน (住民票 – Juminhyo) ในญี่ปุ่น ชาวต่างชาติที่ซื้อจากต่างประเทศจะต้องขอเอกสารนี้จากสถานทูต/สถานกงสุลญี่ปุ่นในประเทศของตน หรือสถานทูต/สถานกงสุลไทยในญี่ปุ่น (หรือประเทศที่พำนัก) เพื่อยืนยันที่อยู่ปัจจุบันและรับรองลายเซ็น เอกสารนี้จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
  • (กรณีมีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น) ใบรับรองทะเบียนบ้าน (住民票 – Juminhyo): เอกสารที่ออกโดยสำนักงานเขต/เมืองที่อาศัยอยู่ฃ

• ตราประทับส่วนตัว (Inkan/Hanko) หรือ ลายเซ็น (Signature)

  • สำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น: อาจต้องใช้ตราประทับจริง (実印 – Jitsuin) ที่ลงทะเบียนกับสำนักงานเขต/เมือง พร้อมใบรับรองตราประทับ (印鑑証明書 – Inkan Shomeisho)
  • สำหรับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในญี่ปุ่น: ไม่สามารถลงทะเบียน Jitsuin ได้ จึงใช้ ลายเซ็น บนเอกสารสัญญาและการจดทะเบียน โดยลายเซ็นนี้ต้องตรงกับที่รับรองไว้ใน Affidavit (หนังสือรับรองฯ ข้างต้น)

• เอกสารทางการเงิน (Financial Documents) – (ส่วนใหญ่จำเป็นหากขอสินเชื่อ)

  • หลักฐานแสดงรายได้ (Proof of Income): เช่น ใบรับรองหักภาษี ณ ที่จ่าย (源泉徴収票 – Gensen Choshu Hyo), เอกสารยื่นภาษี (確定申告書 – Kakutei Shinkokusho)
  • รายการเดินบัญชี (Bank Statements)
  • หมายเหตุ: หากซื้อด้วยเงินสด อาจไม่จำเป็นต้องใช้เอกสารส่วนนี้มากนัก แต่ควรเตรียมพร้อมหากสถาบันการเงินหรือเอเจนต์ร้องขอ

• เอกสารอื่นๆ (Other Documents)

  • หนังสือมอบอำนาจ (Power of Attorney / 委任状 – Ininjo): หากคุณไม่สามารถดำเนินการด้วยตนเองและต้องการมอบหมายให้ตัวแทน (เช่น เอเจนต์ หรือ ทนายความ) จัดการแทน

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (จ่ายครั้งเดียว ณ ตอนซื้อ/โอน)

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นมีภาษีและค่าธรรมเนียมหลายอย่างที่ต้องชำระ ณ ช่วงเวลาซื้อหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้

• อากรแสตมป์ (Stamp Duty / 印紙税 – Inshi-zei)

  • คืออะไร: ภาษีที่ติดบนสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (และสัญญาเงินกู้ ถ้ามี)
  • ใครเก็บ: รัฐบาลกลาง
  • จ่ายเมื่อไหร่: ตอนทำสัญญาซื้อขาย
  • คำนวณจาก: มูลค่าทรัพย์สินที่ระบุในสัญญา (เป็นอัตราภาษีแบบขั้นบันได)

• ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Acquisition Tax / 不動産取得税 – Fudosan Shutoku-zei)

  • คืออะไร: ภาษีที่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียวเมื่อคุณได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์
  • ใครเก็บ: หน่วยงานส่วนท้องถิ่นระดับจังหวัด (Prefecture)
  • จ่ายเมื่อไหร่: ประมาณ 4-6 เดือน หลังจาก ซื้อและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว (จะมีใบแจ้งหนี้ส่งมาตามที่อยู่ที่ลงทะเบียน)
  • คำนวณจาก: ราคาประเมิน ของอสังหาริมทรัพย์ (評価額 – Hyokagaku) ซึ่งมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง คูณด้วยอัตราภาษีมาตรฐาน (อาจมีข้อยกเว้นหรือการลดหย่อนสำหรับที่อยู่อาศัย)

• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (Registration and License Tax / 登録免許税 – Toroku Menkyo-zei)

  • คืออะไร: ภาษีที่ต้องชำระสำหรับการจดทะเบียนโอนย้ายกรรมสิทธิ์ในชื่อของคุณ และการจดทะเบียนจำนอง (หากกู้เงิน) ณ กรมที่ดิน (法務局 – Homukyoku)
  • ใครเก็บ: รัฐบาลกลาง
  • จ่ายเมื่อไหร่: ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ โดยปกติจะชำระผ่าน 司法書士 (Shiho Shoshi – ผู้ประกอบวิชาชีพด้านการจดทะเบียน) ซึ่งเป็นผู้ดำเนินการจดทะเบียนให้
  • คำนวณจาก: ราคาประเมิน ของอสังหาริมทรัพย์ คูณด้วยอัตราภาษีที่แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทการจดทะเบียน (เช่น โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน, โอนกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง, จดจำนอง)

ภาษีที่ต้องจ่ายหลังเป็นเจ้าของ (จ่ายเป็นรายปี)

หลังจากคุณเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดแล้ว จะมีภาษีที่ต้องชำระเป็นประจำทุกปี ได้แก่

• ภาษีทรัพย์สินรายปี (Fixed Asset Tax / 固定資産税 – Kotei Shisan-zei)

  • คืออะไร: ภาษีที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องจ่าย
  • ใครเก็บ: หน่วยงานส่วนท้องถิ่นระดับเทศบาล (Municipality)
  • จ่ายเมื่อไหร่: ทุกปี (มักแบ่งจ่ายเป็นรายไตรมาส) โดยมีใบแจ้งหนี้ส่งมาประมาณเดือนเมษายน-มิถุนายน
  • คำนวณจาก: ราคาประเมิน ของอสังหาริมทรัพย์ คูณด้วยอัตราภาษีมาตรฐาน (ปกติประมาณ 1.4%)

• ภาษีผังเมือง (City Planning Tax / 都市計画税 – Toshi Keikaku-zei)

  • คืออะไร: ภาษีเพิ่มเติมที่เรียกเก็บเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในเขตผังเมืองที่กำหนด
  • ใครเก็บ: หน่วยงานส่วนท้องถิ่นระดับเทศบาล (Municipality)
  • จ่ายเมื่อไหร่: พร้อมกับภาษีทรัพย์สินรายปี
  • คำนวณจาก: ราคาประเมิน ของอสังหาริมทรัพย์ คูณด้วยอัตราภาษี (สูงสุด 0.3%)

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ควรทราบ (เพิ่มเติม)

นอกเหนือจากภาษี ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ เช่น

• ค่าธรรมเนียมนายหน้า (Brokerage Fee): จ่ายให้บริษัทเอเจนต์ (ถ้าใช้บริการ)
• ค่าธรรมเนียมผู้ประกอบวิชาชีพด้านการจดทะเบียน (Shiho Shoshi Fee): ค่าบริการสำหรับจัดการเรื่องเอกสารและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าประกันภัย (Insurance): ประกันอัคคีภัย และแนะนำอย่างยิ่งสำหรับประกันแผ่นดินไหว
• (สำหรับคอนโด) ค่าส่วนกลาง (Management Fee / 管理費) และ ค่ากองทุนซ่อมแซม (Repair Fund / 修繕積立金): ค่าใช้จ่ายรายเดือนสำหรับดูแลอาคารและเงินสำรองสำหรับการซ่อมบำรุงใหญ่ในอนาคต

เคล็ดลับและข้อควรระวังสำหรับคนไทย/ชาวต่างชาติ

• ทำงานร่วมกับมืออาชีพ: เลือกเอเจนต์อสังหาริมทรัพย์ (เช่น shinyujapan.com) ที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในการช่วยเหลือลูกค้าชาวต่างชาติโดยเฉพาะ
• ตรวจสอบเอกสารให้รอบคอบ: ให้แน่ใจว่าเอกสารทุกอย่างถูกต้องและครบถ้วน โดยเฉพาะ Affidavit หากคุณซื้อจากต่างประเทศ
• วางแผนงบประมาณ: คำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ใช่แค่ราคาซื้อ แต่รวมถึงภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่อเนื่องอื่นๆ ด้วย
• ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ: หากมีสถานการณ์ซับซ้อน หรือต้องการคำแนะนำด้านภาษีเชิงลึก ควรพิจารณาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีระหว่างประเทศ

การเตรียมเอกสารและทำความเข้าใจเรื่องภาษีเป็นขั้นตอนสำคัญในการซื้อบ้านหรือคอนโดในญี่ปุ่น แม้จะมีรายละเอียดหลายอย่าง แต่ก็ไม่ใช่เรื่องยากเกินความสามารถหากมีการเตรียมตัวที่ดีและได้รับคำแนะนำที่ถูกต้อง การทราบข้อมูลเหล่านี้ล่วงหน้าจะช่วยให้กระบวนการซื้อขายราบรื่นและลดความกังวลลงได้มาก

หากคุณเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติที่สนใจซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในญี่ปุ่น และต้องการคำแนะนำอย่างละเอียดเกี่ยวกับเอกสาร ภาษี หรือขั้นตอนต่างๆ ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของ Shinyu Japan ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเหลือคุณในทุกขั้นตอน [คลิกที่นี่เพื่อติดต่อเรา] หรือโทร 02-474-0271 วันนี้!