หลายท่านอาจกังวลว่าการเป็น ชาวต่างชาติ จะทำให้กระบวนการซื้อยุ่งยากซับซ้อนหรือไม่? บทความนี้ Shinyu Japan ได้รวบรวม ขั้นตอนการซื้อคอนโดในญี่ปุ่น ฉบับสมบูรณ์แบบ Step-by-Step ที่เข้าใจง่าย สำหรับคนไทย โดยเฉพาะ (อัปเดตข้อมูลล่าสุด เมษายน 2025) เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจ แม้จะเป็นเรื่องใหม่ แต่หากมีการวางแผนและได้รับคำแนะนำที่ดี การเป็นเจ้าของคอนโดในฝันที่ญี่ปุ่นก็ไม่ไกลเกินเอื้อมครับ
ขั้นตอนที่ 1: การเตรียมความพร้อมและวางแผนการเงิน
ก่อนที่จะเริ่มค้นหาคอนโด การเตรียมตัวและวางแผนอย่างรอบคอบคือหัวใจสำคัญที่จะทำให้กระบวนการทั้งหมดราบรื่นครับ
กำหนดวัตถุประสงค์และงบประมาณ
- คุณซื้อคอนโดนี้เพื่ออะไร? เพื่อย้ายไปอยู่เอง, เป็นบ้านพักผ่อนช่วงวันหยุด, หรือเน้นลงทุนปล่อยเช่า? วัตถุประสงค์ที่ชัดเจนจะช่วยกำหนดทำเล ประเภท และขนาดของคอนโดที่เหมาะสมได้
- ประเมินงบประมาณทั้งหมด: อย่าลืมว่าค่าใช้จ่ายไม่ได้มีแค่ราคาซื้อคอนโดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าธรรมเนียมต่างๆ ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกมากมาย ควรเตรียมงบประมาณเผื่อส่วนนี้ไว้ประมาณ 6-10% ของราคาซื้อขาย
- ดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายทั้งหมดได้ที่บทความ: “[เปิดงบ! ค่าใช้จ่ายจริงในการซื้อคอนโดญี่ปุ่น [2025] ที่คุณต้องรู้]“
ทำความเข้าใจภาพรวมตลาดและทำเล
- ศึกษาข้อมูลตลาด: ราคาคอนโดในญี่ปุ่นมีความแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับเมือง (เช่น โตเกียว โอซาก้า ฟุกุโอกะ หรือเมืองรองอื่นๆ) และย่านที่ตั้ง ควรศึกษาแนวโน้มราคาและความต้องการเช่าในพื้นที่ที่สนใจ
- เลือกทำเลที่ใช่: พิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น การเดินทาง (ใกล้สถานีรถไฟสายไหน?), สิ่งอำนวยความสะดวกรอบข้าง (ร้านค้า, โรงพยาบาล, สวนสาธารณะ), และศักยภาพในการเติบโตของทำเลในอนาคต
ข้อควรรู้เบื้องต้นสำหรับชาวต่างชาติ/คนไทย
- สิทธิ์ในการถือครอง: ข่าวดีคือ กฎหมายญี่ปุ่น ไม่ได้มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ คนไทยสามารถซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (Freehold) คอนโดในญี่ปุ่นได้เช่นเดียวกับคนญี่ปุ่น ไม่จำเป็นต้องมีวีซ่าพำนักอาศัยในญี่ปุ่นเพื่อการซื้อ
- ข้อจำกัด (ที่อาจพบ): ข้อจำกัดที่อาจพบส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับการขอสินเชื่อจากธนาคารในญี่ปุ่นมากกว่าการซื้อด้วยเงินสด ( หากลูกค้าซื้อผ่านชินยู เราช่วยลูกค้าเรื่องการกู้สินเชื่อกับธนาคาร Sumitomo Mitsui Trust Bank )
- อ่านเงื่อนไขเพิ่มเติมได้ที่บทความ: “บริการ Non-Residents Loan“
ขั้นตอนที่ 2: การค้นหาและคัดเลือกคอนโด
เมื่อเตรียมตัวพร้อมแล้ว ก็ถึงเวลาเริ่มค้นหาคอนโดในฝัน!
ช่องทางการค้นหา
- เว็บไซต์พอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์: มีเว็บไซต์ยอดนิยมมากมาย เช่น SUUMO, LIFULL HOME’S (ส่วนใหญ่เป็นภาษาญี่ปุ่น)
- นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Agent): การใช้บริการเอเจนต์ที่มีความเชี่ยวชาญ โดยเฉพาะเอเจนต์ที่เข้าใจความต้องการและสามารถสื่อสารกับคนไทยได้แบบ Shinyu Japan จะช่วยให้คุณเข้าถึงข้อมูลที่หลากหลาย ประหยัดเวลา และได้รับคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณมากที่สุด เราสามารถช่วยค้นหาทรัพย์สินที่ตรงใจ นัดหมายเข้าชม และเป็นตัวกลางในการสื่อสารกับผู้ขายได้
ปัจจัยในการพิจารณาเลือกคอนโด
- ทำเล: สอดคล้องกับวัตถุประสงค์และการเดินทางของคุณหรือไม่?
- ขนาดและผังห้อง: เหมาะสมกับการใช้งานจริงหรือไม่?
- อายุอาคารและสภาพ: อาคารมีการบำรุงรักษาดีหรือไม่? มีแผนการซ่อมแซมระยะยาวอย่างไร?
- สิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง: มีฟิตเนส, สระว่ายน้ำ, หรือพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆ ที่ต้องการหรือไม่?
- ค่าบริหารจัดการรายเดือน (管理費 – Kanrihi) และเงินกองทุนซ่อมแซม (修繕積立金 – Shuuzen Tsumitatekin): อยู่ในระดับที่รับได้หรือไม่?
การนัดหมายเข้าชมทรัพย์สิน (Property Viewing)
เมื่อเจอห้องที่น่าสนใจ เอเจนต์ของคุณจะช่วยนัดหมายกับผู้ขายหรือเอเจนต์ฝั่งผู้ขายเพื่อเข้าชมห้องจริง ควรใช้โอกาสนี้ในการสังเกตสภาพแวดล้อมจริง สอบถามข้อสงสัย และสัมผัสบรรยากาศของคอนโด
ขั้นตอนที่ 3: การยื่นคำเสนอซื้อและเจรจาต่อรอง
เมื่อตัดสินใจเลือกคอนโดที่ต้องการได้แล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการแสดงความจำนงในการซื้ออย่างเป็นทางการ
การยื่นใบคำขอซื้อ (購入申込書 – Kounyuu Moushikomisho / Purchase Application)
- เอกสารนี้ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย แต่เป็นการ แสดงความจำนงอย่างจริงจัง ที่จะซื้อคอนโดนั้นๆ โดยระบุราคาที่เสนอซื้อ เงื่อนไขการชำระเงิน (เช่น ซื้อด้วยเงินสด หรือต้องขอสินเชื่อ) และเงื่อนไขอื่นๆ ที่ต้องการ
- โดยทั่วไป ผู้ขายจะพิจารณาคำขอซื้อตามลำดับการยื่น หรืออาจพิจารณาจากเงื่อนไขที่ดีที่สุด
การเจรจาต่อรองราคาและเงื่อนไข
- หากราคาที่เสนอซื้อต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ หรือมีเงื่อนไขอื่นๆ ที่ต้องตกลงกัน เอเจนต์ของคุณจะมีบทบาทสำคัญในการช่วย เจรจาต่อรอง เพื่อให้ได้ข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายพอใจ
- อาจมีการต่อรองเรื่องวันโอนกรรมสิทธิ์ หรือเงื่อนไขอื่นๆ เพิ่มเติม
ขั้นตอนที่ 4: การดำเนินการด้านสินเชื่อ (กรณีต้องการกู้)
ขั้นตอนนี้สำหรับผู้ที่ต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดในญี่ปุ่นเท่านั้น หากคุณซื้อด้วยเงินสด สามารถข้ามขั้นตอนนี้ไปได้เลย
ความเป็นไปได้ในการขอสินเชื่อสำหรับชาวต่างชาติ/คนไทย
- ความท้าทาย: การขอสินเชื่อจากธนาคารในญี่ปุ่นสำหรับ ชาวต่างชาติที่ไม่ได้พำนักอาศัยในญี่ปุ่น (Non-resident) หรือไม่มีรายได้ประจำในญี่ปุ่น อาจมีความท้าทายสูงธนาคารส่วนใหญ่มักต้องการหลักฐานการทำงานที่มั่นคงในญี่ปุ่น หรือสถานะวีซ่าพำนักระยะยาว
- ทางเลือกที่เป็นไปได้:
- ธนาคารบางแห่งอาจมีเงื่อนไขพิเศษสำหรับลูกค้าต่างชาติ (มักต้องมีเงินฝากหรือการลงทุนกับธนาคารนั้นๆ)
- สินเชื่อจากสถาบันการเงินนอกประเทศญี่ปุ่น หรือธนาคารไทยที่มีสาขาในญี่ปุ่น (อาจมีเงื่อนไขแตกต่างกันไป ควรตรวจสอบโดยตรง)
- Shinyu Japan สามารถให้คำแนะนำเบื้องต้นและช่วยประสานงานกับสถาบันการเงินที่เป็นพันธมิตรได้
- [ข้อมูลสินเชื่อบ้านในญี่ปุ่นสำหรับคนไทย]
เอกสารที่ต้องเตรียมยื่นกู้
- โดยทั่วไปประกอบด้วย: เอกสารยืนยันตัวตน (พาสปอร์ต), เอกสารรับรองรายได้ (หนังสือรับรองเงินเดือน, สลิปเงินเดือน), รายการเดินบัญชี (Bank Statement), เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์สินที่จะซื้อ เป็นต้น (เอกสารอาจแตกต่างกันไปในแต่ละธนาคาร)
กระบวนการพิจารณาและระยะเวลา
- ธนาคารจะทำการประเมินคุณสมบัติผู้กู้และประเมินมูลค่าทรัพย์สิน อาจมีขั้นตอน Pre-approve ก่อนยื่นขออนุมัติจริง กระบวนการทั้งหมดอาจใช้เวลาหลายสัปดาห์
ขั้นตอนที่ 5: การทำสัญญาซื้อขายอย่างเป็นทางการ
เมื่อตกลงเรื่องราคาและเงื่อนไขได้แล้ว (และได้รับการอนุมัติสินเชื่อเบื้องต้น หากมีการกู้) ก็จะเข้าสู่ขั้นตอนการทำสัญญา
การตรวจสอบเอกสารสำคัญ (重要事項説明 – Juuyou Jikou Setsumei / Explanation of Important Matters)
- สำคัญมาก: ก่อนการลงนามในสัญญาซื้อขาย จะมีขั้นตอนที่เรียกว่า “การอธิบายเอกสารสำคัญ” ซึ่งเป็นข้อบังคับทางกฎหมายของญี่ปุ่น
- นายหน้าที่มีใบอนุญาต (宅地建物取引士 – Takuchi Tatemono Torihikishi) จะอธิบายรายละเอียดสำคัญทั้งหมดเกี่ยวกับตัวทรัพย์สิน ข้อบังคับอาคาร สิทธิ์ต่างๆ ข้อจำกัดทางกฎหมาย ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเงื่อนไขในสัญญาให้ผู้ซื้อทราบอย่างละเอียด
- ขั้นตอนนี้ต้องทำต่อหน้าผู้ซื้อ (หรือผู้รับมอบอำนาจ) และต้องแน่ใจว่าผู้ซื้อเข้าใจเนื้อหาทั้งหมด หากไม่เข้าใจภาษาญี่ปุ่น จำเป็นต้องมีล่ามหรือผู้ช่วยที่ไว้ใจได้ (ซึ่ง Shinyu Japan สามารถจัดหาให้ได้)
การลงนามในสัญญาซื้อขาย (売買契約書 – Baibai Keiyakusho / Sales Contract)
- หลังจากเข้าใจ Juuyou Jikou Setsumei ดีแล้ว ก็จะทำการลงนามในสัญญาซื้อขายฉบับจริง ซึ่งเป็นเอกสารที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย
- สัญญาจะระบุรายละเอียดครบถ้วน เช่น ราคาซื้อขายสุดท้าย, กำหนดการชำระเงิน, วันโอนกรรมสิทธิ์, สภาพทรัพย์สิน ณ วันส่งมอบ, และเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา
การชำระเงินมัดจำ (手付金 – Tetsukekin / Deposit)
- โดยทั่วไป ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญา ซึ่งปกติจะอยู่ที่ประมาณ 5-10% ของราคาซื้อขาย
- เงินมัดจำนี้เป็นการยืนยันการซื้อ และมีเงื่อนไขทางกฎหมายเกี่ยวกับการริบหรือการคืนหากมีการผิดสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
ขั้นตอนที่ 6: การเตรียมการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
ช่วงระหว่างหลังทำสัญญาและก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์ จะมีการเตรียมเอกสารและการตรวจสอบขั้นสุดท้าย
การตรวจสอบทรัพย์สินครั้งสุดท้าย (Final Inspection)
- ก่อนวันชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้ซื้อมักจะมีโอกาสเข้าตรวจสอบสภาพห้องอีกครั้ง เพื่อให้แน่ใจว่าสภาพห้องตรงตามที่ระบุในสัญญา และไม่มีความเสียหายเกิดขึ้นในช่วงรอนโอน
การเตรียมเอกสารสำหรับจดทะเบียน
- ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเอกสารส่วนตัวที่จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
- สำหรับคนไทยที่พำนักในไทย: โดยทั่วไปจะต้องใช้ “หนังสือรับรองลายมือชื่อและถิ่นที่อยู่” (Affidavit) ที่ออกโดยสถานทูต/สถานกงสุลไทยในญี่ปุ่น หรือรับรองจากกระทรวงการต่างประเทศไทยและนำไปรับรองต่อที่สถานทูตญี่ปุ่นในไทย (ควรตรวจสอบขั้นตอนล่าสุดกับเอเจนต์หรือ Shihou Shoshi)
- สำหรับคนไทยที่พำนักในญี่ปุ่น: ใช้เอกสารเช่น บัตรไซริวการ์ด (Zairyu Card) และ หนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ (住民票 – Juminhyo)
- เอกสารเหล่านี้จะมอบให้แก่ 司法書士 (Shihou Shoshi – Judicial Scrivener / Legal Scrivener) ซึ่งเป็นนักกฎหมายผู้เชี่ยวชาญด้านการจดทะเบียน ที่ผู้ซื้อมักจะเป็นผู้ว่าจ้าง (หรือตกลงกับผู้ขาย) เพื่อดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนที่ 7: การชำระเงินส่วนที่เหลือและการโอนกรรมสิทธิ์ (Settlement/Closing)
นี่คือขั้นตอนสุดท้ายของการซื้อขาย ซึ่งมักจะดำเนินการพร้อมกันในวันเดียว
การนัดหมาย ณ สถาบันการเงิน (โดยทั่วไป)
- วันโอนกรรมสิทธิ์ (決済日 – Kessai bi) มักจะนัดหมายกันที่ธนาคารของผู้ซื้อ (หากมีการกู้) หรือธนาคารที่สะดวก
- ผู้ที่เกี่ยวข้องหลักๆ จะมาพร้อมกัน ได้แก่ ผู้ซื้อ, ผู้ขาย, นายหน้าทั้งสองฝ่าย, และ Shihou Shoshi
การชำระเงินส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียมต่างๆ
- ผู้ซื้อจะชำระเงินค่าคอนโดส่วนที่เหลือให้กับผู้ขาย
- ชำระค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ค้างอยู่ เช่น ค่าธรรมเนียมนายหน้าส่วนที่เหลือ, ค่าธรรมเนียม Shihou Shoshi, ค่าอากรแสตมป์ (หากยังไม่ได้ชำระ), ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์, และส่วนแบ่งค่าภาษีทรัพย์สินรายปีตามสัดส่วน
การดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดย Shihou Shoshi
- เมื่อการชำระเงินเรียบร้อย Shihou Shoshi จะนำเอกสารทั้งหมดไปยื่นจดทะเบียนการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน (法務局 – Houmukyoku) ที่ดูแลเขตพื้นที่นั้นๆ โดยขั้นตอนนี้ Shihou Shoshi จะดำเนินการแทนผู้ซื้อและผู้ขาย
การส่งมอบกุญแจและเอกสารสำคัญ
- หลังจากยืนยันการชำระเงินเรียบร้อยแล้ว ผู้ขายจะส่งมอบกุญแจห้องชุด และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับคอนโด (เช่น คู่มือการใช้งานอุปกรณ์ต่างๆ, เอกสารประกันอาคาร) ให้แก่ผู้ซื้อ ถือเป็นการสิ้นสุดกระบวนการซื้อขายอย่างสมบูรณ์
ขั้นตอนที่ 8: สิ่งที่ต้องทำหลังการซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์
เมื่อคุณเป็นเจ้าของคอนโดเรียบร้อยแล้ว ยังมีบางสิ่งที่ต้องดำเนินการต่อ
การแจ้งย้ายเข้าและติดต่อสาธารณูปโภค (กรณีเข้าอยู่เอง)
- หากคุณย้ายเข้าอยู่เอง ต้องดำเนินการแจ้งย้ายที่อยู่ (หากมีถิ่นพำนักในญี่ปุ่น) และติดต่อหน่วยงานต่างๆ เพื่อเปิดใช้ไฟฟ้า, แก๊ส, น้ำประปา และอินเทอร์เน็ต
การชำระภาษีที่เกี่ยวข้องหลังการซื้อ
- ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (不動産取得税 – Fudousan Shutokuzei / Real Estate Acquisition Tax): เป็นภาษีที่จ่ายครั้งเดียวหลังจากการซื้อประมาณ 3-6 เดือน ใบแจ้งหนี้จะถูกส่งมาจากสำนักงานสรรพากรท้องถิ่น
- ภาษีทรัพย์สินรายปี (固定資産税 – Kotei Shisanzei / Fixed Asset Tax) และ ภาษีผังเมือง (都市計画税 – Toshi Keikakuzei / City Planning Tax – ถ้ามี): เป็นภาษีที่ต้องชำระเป็นรายปี โดยเริ่มจ่ายในปีถัดไปหลังจากปีที่ซื้อ ใบแจ้งหนี้จะถูกส่งมาจากเทศบาลเมือง
การจัดการค่าส่วนกลางและเงินกองทุนซ่อมแซม
- เจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องชำระ ค่าบริหารจัดการ (管理費 – Kanrihi) และ เงินกองทุนซ่อมแซมระยะยาว (修繕積立金 – Shuuzen Tsumitatekin) ให้กับนิติบุคคลอาคารชุด (管理組合 – Kanri Kumiai) เป็นรายเดือน เพื่อใช้ในการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางและซ่อมแซมอาคารในระยะยาว
การซื้อคอนโดในญี่ปุ่นอาจดูมีหลายขั้นตอน แต่เมื่อทำความเข้าใจในแต่ละส่วนแล้ว จะพบว่ากระบวนการต่างๆ มีความชัดเจนและเป็นระบบ การเตรียมตัวที่ดี การวางแผนการเงินที่รอบคอบ และการเลือกทำเลที่เหมาะสม คือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
ที่สำคัญที่สุด การมีผู้เชี่ยวชาญที่ไว้วางใจได้อย่าง Shinyu Japan คอยให้คำปรึกษาและดูแลในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การค้นหา เจรจาต่อรอง ดำเนินการด้านเอกสาร ไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ จะช่วยลดความกังวลและทำให้ประสบการณ์การซื้อคอนโดในญี่ปุ่นของคุณราบรื่นและง่ายดายยิ่งขึ้น
พร้อมที่จะเริ่มต้นเส้นทางการเป็นเจ้าของคอนโดในญี่ปุ่นแล้วหรือยัง?
- ติดต่อ Shinyu Japan วันนี้ เพื่อขอรับคำปรึกษาฟรี! ทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราพร้อมให้ข้อมูลและช่วยเหลือคุณในทุกขั้นตอน
- เลือกชมคอนโดแนะนำ ในทำเลศักยภาพทั่วญี่ปุ่นได้ที่นี่